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A fiscalização tributária sobre operações imobiliárias no Brasil está entrando em uma nova fase.

A Receita Federal, por meio da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, implementou dois instrumentos que prometem transformar a forma como o Fisco monitora aluguéis, vendas e demais transações com imóveis: o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER).

Estes sistemas, integrados, vão dar à autoridade fiscal um retrato muito mais completo e confiável do patrimônio imobiliário dos contribuintes.

1. O que é o CIB e o SINTER?

O CIB é um cadastro nacional que unifica todas as informações sobre imóveis urbanos e rurais em um único identificador - um código único para cada imóvel, válido em todo o território nacional.

Ele é fruto da Lei Complementar nº 214/2025, que faz parte da Reforma Tributária e da integração dos novos tributos (como o IBS e a CBS) e da política de transparência fiscal.

O SINTER é a plataforma tecnológica que vai receber e integrar todas essas informações.

Ele foi instituído pelo Decreto nº 11.208/2008 como uma base para organizar dados territoriais no Brasil, e agora, com a IN RFB nº 2.275/2025, passou a funcionar como meio principal de compartilhamento e controle de informações imobiliárias entre cartórios, órgãos fiscais e administrações públicas.

A Instrução Normativa 2.275/2025, por sua vez, tornou obrigatória a integração dos cartórios de notas e de registro ao SINTER e a utilização do CIB como identificador único nas operações imobiliárias.

Assim, cada vez que um imóvel for negociado, locado ou tiver alguma alteração cadastral registrada, essas informações serão enviadas eletronicamente para a Receita Federal.

2. O que isso significa na prática?

Antes, o valor e a existência de um imóvel dependiam de informações dispersas - cadastros municipais, declarações dos contribuintes e registros cartorários separados.

Com o CIB + SINTER, a Receita Federal terá acesso a um banco de dados único, padronizado e atualizado em tempo real sobre cada imóvel existente no país.

Isso significa:

• Cruzamento automático de dados entre contratos, declarações de aluguel e informações fiscais, facilitando a detecção de inconsistências ou omissões.
• Possibilidade de adoção do valor de referência oficial dos imóveis, que servirá como parâmetro fiscal (por exemplo, para verificar se os aluguéis declarados estão compatíveis com o mercado ou até mesmo para atualização do IPTU).
• Melhor fiscalização de renda de aluguéis, venda de imóveis e operações imobiliárias em geral, reduzindo a possibilidade de sonegação e subavaliação dos valores envolvidos.

Por exemplo: se um contribuinte declara um aluguel muito abaixo do valor de referência oficial, a Receita poderá cruzar essa informação automaticamente com o CIB e identificar a discrepância - dificultando a prática de omissão de renda ao Fisco.

3. Quando começa a valer?

A IN RFB nº 2.275/2025 entrou em vigor imediatamente após sua publicação no Diário Oficial da União em agosto de 2025.

Ainda que os sistemas e interfaces digitais estejam sendo gradualmente implementados junto aos cartórios, a regra básica - de compartilhamento eletrônico de dados por meio do SINTER e a adoção do CIB como identificador único - já vale desde a publicação da norma.

O cronograma previsto indica etapas de homologação e produção ao longo dos próximos meses, com previsão de consolidação do sistema ainda em 2025.

Cartórios e serviços notariais serão responsáveis por integrar seus sistemas ao SINTER e garantir que o Código de Identificação do CIB conste em todos os documentos e registros imobiliários, sob pena de penalidades institucionais.

4. O que pode acontecer com quem estiver irregular?

Embora a IN estabeleça principalmente obrigações para os cartórios e serviços notariais, a criação do CIB e do SINTER tem efeitos diretos no controle tributário dos contribuintes.

Com base nas informações consolidadas, a Receita Federal poderá identificar, com muito mais precisão e rapidez:

• Omissão de renda de aluguéis: valores de aluguel não declarados ou subfaturados serão detectados com cruzamento de dados.
• Subavaliação na venda de imóveis: valores registrados em escrituras abaixo do valor de referência oficial poderão disparar alertas e procedimentos de fiscalização.
• Omissão de bens no Imposto de Renda e outros tributos: imóveis não declarados ou informados incorretamente serão mais facilmente identificados e confrontados com as informações do SINTER.

Além disso, embora a IN não imponha diretamente multas aos contribuintes (ela não cria tributo nem norma de cobrança), o que está por trás do CIB/SINTER é o fortalecimento da fiscalização tributária.

Isso significa que, com as bases integradas, a Receita terá ferramentas muito mais eficazes para aplicar:

• Multas por omissão de informação tributária;
• Cobrança retroativa de impostos, inclusive dos últimos cinco anos, com acréscimos de juros e penalidades;
• Procedimentos de fiscalização mais frequentes e sofisticados, com menos possibilidade de defesa baseada em falta de informação documental.

Ou seja, em outras palavras, a integração acelera e potencializa a atuação do Fisco, e isso torna mais arriscado manter negócios imobiliários na informalidade e sem declaração à Receita.

5. O que fazer para regularizar e evitar penalidades?

Com o avanço do CIB e do SINTER, o ambiente de fiscalização tributária mudou, e não existe mais espaço para improviso. A melhor forma de se adaptar é agir preventivamente, com organização e estratégia.

O primeiro passo é buscar ajuda especializada.

Advogados tributaristas e consultores patrimoniais conseguem avaliar o seu caso com profundidade e orientar qual é o melhor caminho para regularizar imóveis, contratos de aluguel ou operações recentes.

Isso evita riscos de autuações, cobranças retroativas e multas que podem ser bastante elevadas quando falamos de patrimônio imobiliário.

Uma das ferramentas mais importantes nesse processo e que vem em boa hora é o REARP, tratado em outro artigo do nosso site. Ele permite regularizar e atualizar imóveis com uma tributação muito mais vantajosa do que aquela que seria aplicada em uma fiscalização tradicional sobre ganho de capital.

Para quem tem imóveis antigos, defasados ou declarados com valores muito abaixo do mercado, o REARP pode ser uma mão na roda para evitar problemas com o Fisco na nova fase de cruzamento automatizado de dados.

Mas a adaptação não é só para trás - é também para frente.

Isso significa adotar um planejamento tributário patrimonial contínuo, que inclua:

• Holdings patrimoniais, para organizar os imóveis, melhorar a governança, facilitar sucessão e, em muitos casos, reduzir tributação sobre aluguéis;
• Remodelagem das operações imobiliárias, ajustando a forma como rendas, locações e vendas são estruturadas, buscando modelos com menor carga fiscal e maior segurança jurídica;
• Revisão periódica dos contratos e declarações, garantindo consistência entre o que é declarado e o que consta nos sistemas que agora alimentam o SINTER.

Na prática, adaptar-se à nova realidade é construir um patrimônio organizado, regularizado e estrategicamente estruturado, evitando que as novas ferramentas da Receita - cada vez mais integradas e precisas - surpreendam o contribuinte.

6. Conclusão

O CIB e o SINTER representam uma evolução profunda na forma como o Brasil fiscaliza imóveis, aluguéis e transações imobiliárias.

Com base na IN RFB nº 2.275/2025 e no arcabouço da Reforma Tributária (Lei Complementar nº 214/2025), o fisco terá acesso a um banco de dados unificado, integrado e em tempo real - algo que nunca existiu no Brasil.

O resultado disso é claro: menor margem para subavaliação e omissão, maior transparência fiscal e mais eficácia na arrecadação. E para quem está no mercado imobiliário (proprietários, investidores, locadores e compradores) a mensagem é direta: a conformidade não é apenas recomendável, mas essencial.

A equipe do PFMP Advogados atua diariamente no planejamento patrimonial de contribuintes de todo o país, criando soluções personalizadas para governança, economia tributária e gestão de bens de pessoas físicas e jurídicas.

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