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O que é o REARP?

O REARP, criado pela Lei nº 15.265/2025, é um regime especial que permite ao contribuinte atualizar o valor de imóveis e bens sujeitos a registro para o valor de mercado, pagando uma alíquota reduzida e definitiva.

O projeto (substitutivo), relatado pelo deputado Juscelino Filho (União Brasil), surge como uma iniciativa do governo para ampliar a arrecadação no curto prazo e, simultaneamente, oferecer a pessoas físicas e jurídicas a oportunidade de regularizar bens lícitos ou atualizar valores que se tornaram defasados ao longo do tempo.

Em outras palavras: o contribuinte declara o valor real de mercado, paga um imposto menor do que pagaria em uma alienação normal, e esse novo valor passa a valer oficialmente para fins fiscais.

REARP para pessoas físicas

Para pessoas físicas, o REARP permite atualizar imóveis e bens sujeitos a registro para o valor de mercado, pagando uma alíquota definitiva de 4% sobre a diferença entre o custo original e o novo valor informado.

Essa possibilidade é especialmente interessante para imóveis adquiridos há muitos anos e que tiveram valorização significativa, pois o ganho futuro, numa venda tradicional, seria tributado pelo Imposto de Renda com alíquotas que vão de 15% a 22,5%.

Ao optar pelo REARP, o contribuinte antecipa essa tributação com um custo menor e diminui a chance de uma discussão com o Fisco sobre o valor do bem.

REARP para pessoas jurídicas

As pessoas jurídicas também podem atualizar o valor dos bens do ativo imobilizado para o valor de mercado.

Nessa modalidade, a atualização é tributada de forma definitiva com IRPJ de 4,8% e CSLL de 3,2% sobre a diferença.

Na prática, essa opção pode fazer sentido para empresas que desejam reorganizar demonstrações contábeis, ajustar indicadores ou alinhar o valor patrimonial de ativos antigos.

O ponto essencial é que, após a atualização, não há direito à dedução por depreciação da parcela atualizada, o que precisa ser levado em conta no planejamento.

Atenção a estes pontos

Embora o regime seja simples na teoria, ele exige atenção em alguns detalhes:

• Carência obrigatória: imóveis atualizados não podem ser alienados antes de 5 anos. Para bens móveis sujeitos a registro, o prazo é de 2 anos. Se o bem for alienado antes disso, o benefício é desfeito e o imposto é recalculado como se o REARP nunca tivesse existido.
• Tributação definitiva: uma vez feita a opção, não há devolução.
• Multa de 100% para regularização: Para a regularização de bens omitidos, além das alíquotas já informadas de imposto, o aderente ao regime deverá pagar multa de 100%. Esta multa deve ser considerada no planejamento.
• Origem lícita: o programa é destinado exclusivamente a bens lícitos. Se você informar à Receita Federal bens de origem ilícita, o menor dos seus problemas será o desenquadramento do REARP.
• Documentação: é recomendado guardar avaliações, laudos e comprovantes que fundamentem o valor de mercado declarado.
• Janela curta: o prazo para optar pelo regime é de 90 dias da publicação da Lei (19/02/2026).

Como aderir ao REARP

A adesão é feita mediante declaração à Receita Federal, e ainda será regulamentada, indicando os bens atualizados e os respectivos valores.

O contribuinte escolhe o valor de mercado, paga o imposto correspondente, à vista ou em até 36 parcelas, e passa a constar oficialmente com esse novo valor no patrimônio declarado.

Nossa opinião

De maneira direta: o REARP é uma excelente oportunidade, principalmente para pessoas físicas com imóveis valorizados.

A alíquota de 4% costuma ser muito mais vantajosa do que a tributação de ganho de capital futuro, especialmente quando a valorização é grande e a venda é uma possibilidade real nos próximos anos.

É fundamental olhar o cenário completo antes de optar, porque a adesão nem sempre será a melhor escolha. Um exemplo clássico é quando a futura venda do imóvel pode se enquadrar em alguma isenção já prevista na lei, como ocorre na venda de um imóvel residencial seguida da compra de outro, de igual ou maior valor, em até 180 dias. Neste e em outros casos específicos, o contribuinte estaria pagando um imposto que poderia não existir.

Para as empresas, a atualização pode fazer sentido quando o imóvel está no ativo imobilizado, ajudando a ajustar demonstrações financeiras e organizar a estrutura patrimonial.

Já para empresas cujo imóvel faz parte do estoque, como incorporadoras, o raciocínio é diferente, e o REARP nem sempre se mostra vantajoso.

No geral, é um instrumento muito bom, desde que aplicado com cuidado.

Mas note: ele não é um benefício universal, porém pode ser uma ferramenta poderosa para quem está bem assessorado e sabe utilizá-lo de forma correta.

Conte com a equipe do PFMP Advogados para aprofundar seu entendimento sobre este tema e avaliar como ele pode se aplicar ao seu caso.