Restituição do ITBI na compra e venda de imóveis: STJ define ilegalidade de diversos municípios na cobrança do imposto.
Você comprou um imóvel e teve a sensação de que pagou imposto a mais? Pois é… esse é um problema comum quando falamos do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
E agora, com o julgamento do STJ no Tema Repetitivo 1.113, muitos contribuintes podem ter direito à restituição de valores pagos indevidamente.
O que é o ITBI?
O ITBI é o imposto municipal cobrado toda vez que ocorre a transmissão de um imóvel (como em uma compra e venda).
A regra geral é simples: o imposto deve ser calculado sobre o valor de mercado do imóvel — aquele que comprador e vendedor efetivamente negociaram em condições normais de mercado.
Mas, na prática, muitos municípios vinham usando o chamado “valor venal de referência”, definido por eles mesmos, que quase sempre era mais alto do que o valor real da compra.
Resultado: o contribuinte acaba pagando mais imposto do que deveria.
O julgamento do STJ no Tema 1.113
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou a questão em recurso repetitivo (Tema 1.113) e decidiu que:
- A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, que é presumidamente o valor da transação.
- O município não pode usar automaticamente um valor de referência para cobrar o imposto em valor diverso do que foi declarado.
- Caso desconfie do valor declarado, a prefeitura precisa abrir um processo administrativo específico, garantindo o direito de defesa do contribuinte.
Em resumo: a cobrança com base no valor venal de referência é ilegal e grande parte dos municípios terão que restituir valores cobrados ilegalmente dos contribuintes.
E como isso afeta você?
Veja se você se identifica: Você comprou um imóvel, declarou que o imóvel vale 300 mil reais e o Município disse que o imóvel vale, na verdade, 800 mil reais. Isso sem sequer te perguntar os detalhes da negociação.
Se isso aconteceu, você pode ter direito de pedir a restituição da diferença, ou seja, de 500 mil reais (800 - 300 = 500).
Nesse caso, se o imóvel for em Belo Horizonte, por exemplo, você poderá ter restituído valores superiores a 15 mil reais.
Isso vale inclusive para quem já pagou o imposto nos últimos 5 anos, desde que comprove a cobrança indevida.
Como funciona a restituição do ITBI?
- Revisar a escritura para identificar se a cobrança foi feita com base no valor venal de referência.
- Comparar os valores: quanto foi pago X quanto deveria ter sido pago (valor da transação - declarado).
- Protocolar o pedido administrativo junto à prefeitura com documentos que comprovem a diferença.
- Se negado, é possível ingressar judicialmente para garantir o direito à restituição, com base no Tema 1.113 do STJ.
Conclusão: oportunidade de recuperar valores pagos indevidamente
A decisão do STJ no Tema 1.113 foi uma vitória importante para os contribuintes.
Agora, quem pagou ITBI a mais nos últimos anos pode buscar a restituição e garantir que, em futuras compras de imóveis, o imposto seja calculado de forma correta.
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