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A integralização de imóveis ao capital social de uma holding familiar é uma prática comum no planejamento patrimonial e sucessório.

Em regra, os imóveis são integralizados pelo valor contábil, aquele constante na declaração de Imposto de Renda da pessoa física, justamente para evitar a incidência de ganho de capital (GCAP) na atualização do patrimônio.

O problema surge quando, nesse processo, o Município exige o pagamento de ITBI com base em um valor superior ao declarado, muitas vezes de forma automática, sem observância das garantias legais do contribuinte.

Em diversos casos, isso resulta no pagamento indevido do imposto, abrindo espaço para questionamento judicial e restituição dos valores pagos.

O Tema 1.348 do STF e a imunidade constitucional do ITBI

A Constituição Federal é clara ao prever, no art. 156, § 2º, I, que não incide ITBI sobre a transmissão de bens imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social.

Apesar disso, muitos Municípios condicionam o reconhecimento dessa imunidade à análise da atividade preponderante da empresa, especialmente em holdings patrimoniais imobiliárias.

Esse entendimento, contudo, não encontra respaldo no texto constitucional.

Essa controvérsia é justamente o objeto do Tema 1.348 do STF, que discute se a imunidade do ITBI na integralização de capital social seria ou não condicionada à atividade econômica exercida pela pessoa jurídica.

O julgamento ainda não foi finalizado, mas o cenário atual é extremamente relevante: o placar está em 3x0 favorável aos contribuintes.

A leitura que vem prevalecendo no Supremo é a de que:

• a integralização de capital social é hipótese autônoma de imunidade;
• a restrição ligada à atividade preponderante aplica-se apenas às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção;
• não cabe ao Município criar condicionantes não previstas pelo constituinte.

Esse entendimento reforça que, em muitos casos, o ITBI exigido na integralização é integralmente indevido.

Tema 796 do STF e o erro recorrente na cobrança do ITBI

No Tema 796 do STF, ficou definido que a imunidade do ITBI não alcança o valor do imóvel que exceder o capital social efetivamente integralizado.

A partir dessa decisão, muitos Municípios passaram a adotar a seguinte lógica:

• o contribuinte integraliza o imóvel pelo valor contábil;
• o Município atribui unilateralmente um valor venal superior;
• cobra ITBI sobre a diferença, sob o argumento de que esse excedente seria “reserva de capital”.

O problema não está apenas na tese em abstrato, mas na forma como essa cobrança vem sendo feita na prática.

Tema 1.113 do STJ: contraditório é obrigatório

É aqui que entra o ponto central que costuma ser ignorado pelos Municípios - e que gera o pagamento indevido do ITBI.

No Tema Repetitivo 1.113 do STJ, ficou definido que:

• o valor da transmissão declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade;
• o Município não pode arbitrar a base de cálculo do ITBI de forma unilateral;
• para afastar o valor declarado, é obrigatório instaurar procedimento administrativo próprio, com intimação do contribuinte, contraditório e ampla defesa (art. 148 do CTN).

Isso significa que, se o Município não instaurar esse procedimento prévio, presume-se que o valor declarado pelo contribuinte corresponde ao valor venal do imóvel em condições normais de mercado.

Na prática, quando o imóvel é integralizado pelo valor contábil e o Município simplesmente impõe um “valor de referência” maior, sem permitir a participação do contribuinte, ocorre uma violação direta ao entendimento vinculante do STJ.

Por que isso pode tornar o ITBI totalmente indevido

Quando se combinam os entendimentos do STF e do STJ, o cenário jurídico fica bastante claro.

Se:

• a integralização do capital social é constitucionalmente imune;
• o valor declarado pelo contribuinte presume-se como valor de transmissão;
• o Município não instaura procedimento administrativo prévio para afastar esse valor;

então não há base válida para cobrança do ITBI, nem sobre o valor integralizado, nem sobre qualquer suposto “excedente”.

Nesses casos, o imposto pago decorre de um lançamento formalmente inválido, o que autoriza não apenas o afastamento da exigência, mas também a restituição integral dos valores pagos, com correção monetária e juros.

Conclusão: vale a pena revisar a estruturação da sua holding

A cobrança de ITBI na integralização de imóveis em holdings familiares é um dos temas que mais geram autuações indevidas no planejamento patrimonial.

Em muitos casos, o contribuinte paga o imposto para evitar entraves cartorários ou societários, sem perceber que a exigência viola precedentes vinculantes dos tribunais superiores.

Se você estruturou uma holding e pagou ITBI na integralização de imóveis, é possível que exista crédito tributário a ser recuperado.

A análise do caso concreto é o primeiro passo para transformar uma cobrança indevida em uma oportunidade de correção e eficiência patrimonial.

Conte com a equipe do PFMP Advogados para aprofundar seu entendimento sobre este tema e avaliar como ele pode se aplicar ao seu caso.