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A holding patrimonial e imobiliária é, sem dúvida, uma das ferramentas mais eficientes para organização patrimonial, planejamento sucessório e racionalização da carga tributária.

No entanto, o que se observa na prática é um aumento preocupante de estruturas mal concebidas, muitas vezes baseadas em estratégias irregulares, vendidas como formas rápidas de “economizar imposto”.

Com o avanço dos mecanismos de fiscalização integrada, especialmente a partir de 2026, essas estruturas passam a representar um risco fiscal concreto, com potencial de gerar autuações relevantes e passivos elevados perante a Receita Federal.

O crescimento de estratégias irregulares no mercado

Nos últimos anos, tornou-se comum a oferta de “atalhos” para a implementação de holdings imobiliárias, geralmente com o argumento de evitar custos iniciais, como ITBI e despesas cartorárias.

O problema é que muitos desses modelos não resistem a uma análise jurídica minimamente rigorosa e expõem o contribuinte a riscos que superam, em muito, qualquer economia aparente.

A prática mais recorrente: comodato de imóveis para a holding

Uma das estratégias mais difundidas funciona da seguinte forma:

• O sócio pessoa física mantém os imóveis em seu nome;
• Celebra um contrato de comodato, emprestando os bens à pessoa jurídica;
• A holding passa a alugar os imóveis a terceiros;
• O sócio retira lucros e dividendos da empresa.

O objetivo é claro: evitar a integralização dos imóveis, economizando ITBI e custos cartorários.

Contudo, do ponto de vista jurídico e tributário, trata-se de uma estrutura artificial, incompatível com a realidade econômica da operação.

Por que essa estrutura é considerada irregular?

A legislação tributária brasileira adota o princípio de que a renda deve ser tributada de acordo com sua efetiva origem econômica.

No caso da locação de imóveis:

• A renda pertence a quem detém a propriedade;
• O contrato de comodato não transfere domínio, tampouco legitima a exploração econômica habitual por uma pessoa jurídica.

Quando a holding aufere receitas de locação sem ser proprietária dos imóveis, a fiscalização tende a:

• Desconsiderar a pessoa jurídica para fins tributários;
• Requalificar os valores como aluguéis recebidos pela pessoa física;
• Exigir: (i) Imposto de Renda retroativo dos últimos cinco anos; (ii) Multas elevadas; (iii) Juros moratórios.;

Nesse cenário, a economia inicial se converte em um passivo tributário relevante, muitas vezes inesperado.

Por que o risco aumenta significativamente a partir de 2026?

O ambiente de fiscalização mudou.

Com a consolidação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), a Receita Federal passou a contar com instrumentos eficazes de cruzamento automático de dados envolvendo:

• Registros imobiliários;
• Informações municipais e estaduais;
• Declarações fiscais de pessoas físicas e jurídicas.

Na prática, estruturas incoerentes tornam-se facilmente identificáveis, como:

• Pessoa jurídica sem imóveis registrados, mas com receita de locação;
• Pessoa física com patrimônio imobiliário relevante, sem renda de aluguéis declarada;
• Distribuição recorrente de lucros e dividendos isentos.

Esse tipo de inconsistência tende a resultar em procedimentos de fiscalização e autuação.

O papel do advogado no planejamento patrimonial

Planejamento tributário não se confunde com evasão fiscal.

A atuação técnica responsável exige:

• Análise jurídica da operação;
• Transparência quanto aos custos envolvidos;
• Avaliação dos riscos fiscais, sucessórios e patrimoniais;
• Estruturação de modelos juridicamente defensáveis.

Com o fortalecimento da fiscalização integrada, estratégias que antes pareciam “toleráveis” passam a representar um risco elevado e imediato.

O impacto sucessório de uma holding mal estruturada

Além do risco tributário, há um erro estratégico frequente no campo sucessório.

Quando os imóveis não são efetivamente transferidos para a holding, o planejamento sucessório fica incompleto:

• Os bens permanecem na pessoa física;
• No falecimento, serão submetidos a inventário;
• A família arcará com custos elevados, ITCMD e um processo demorado.

Ou seja, a estrutura irregular não protege o patrimônio em vida nem na sucessão.

Regularização preventiva: a melhor decisão

Se a sua holding:

• Explora economicamente imóveis não integralizados;
• Utiliza contratos de comodato como substituto da transferência de propriedade;
• Distribui lucros sem lastro patrimonial real.

A regularização preventiva tende a ser substancialmente menos onerosa do que enfrentar uma autuação fiscal.

Buscar orientação especializada permite:

• Reorganizar a estrutura patrimonial;
• Mitigar riscos tributários;
• Concluir corretamente o planejamento sucessório;
• Proteger o patrimônio familiar no longo prazo.

Conclusão

A holding imobiliária continua sendo uma ferramenta extremamente eficaz, desde que estruturada corretamente.

Estratégias que prometem economia fácil, sem base jurídica sólida, representam riscos que se tornam cada vez mais evidentes no atual cenário fiscal.

A partir de 2026, a fiscalização tende a ser mais integrada, mais rápida e mais precisa.

Nesse contexto, prevenção e regularidade não são custo: são investimento em segurança patrimonial.

Conte com a equipe do PFMP Advogados para aprofundar seu entendimento sobre este tema e avaliar como ele pode se aplicar ao seu caso.